现年40岁的陈先生，任职银行IT部门主管，其太太（39岁）则是家庭主妇。陈先生月入约10万元，已有一个自住物业，市值约900万，另有股票150万、强积金100万，以及现金300万。

陈先生计划利用手头资金进行投资，以达财富增值之效，心目中有两个选择，其一是透过太太的名义，多买一个物业，目标楼价约600万元；其二是投保一张价值相若、被喻为「纸上物业」的保费融资保单。

买入物业  开支较高

笔者尝试从三方面作出比较，让陈先生权衡利弊，作出最适合自身理财策略的选择。第一，是开支。买入物业的话，以楼价600万元，缴付两成首期计算，便需120万元；另外还需支付其他费用，包括18万元从价印花税、6万元地产代理佣金，以及律师费等，总支出实际上要145万元，当中尚未包括装修费。

每月供楼开支方面，以叙造八成按揭，贷款金额480万元，供款年期为30年，假设利率为3.375厘计算，陈先生每月便需负担21,677元供款。假设物业成功出租及租金回报达2.8厘，每月可收租14,000元，陈先生仍需「补贴」7,677元。

至于保费融资保单，投保一张价值600万元的保单，「首期」同样是120万元，已没其他费用需要支付。而且，往后每月只需还息，无需还本，以利率同样为3.375厘计算，就相当于12,150元。

保费融资  最多蚀息

第二，是回报。买入物业及保费融资同样透过贷款，达到杠杆效果，以上述陈先生的个案为例，便是利用120万元本金，控制600万元资产。不过，楼价可升可跌，虽然过去十多年以来，楼价上升造就了很多百万富翁，惟楼市现正处于下行趋势，要重复此前的上升，难度似乎颇高；反观保费融资，由于有保本成份，最坏情况就是蚀息。

假设投资期为8年，本金若要升值1倍，楼价需上升10% ，即价值660万元，扣减未偿还按揭贷款410万元、其他等同买楼时的使费50万元，以及供款支出70万元后，才是所得利润，而这还未计管理费、差饷、地租、维修、装修等费用。

至于保费融资，投资期愈长，潜在回报率愈高。观乎目前市场上的保费融资计划，600万元的保单，投资8年，预期现金价值将可增加至796万元，扣减贷款、利息支出后，回报为128万元，相当于1倍 。

流动性属考虑因素

第三，是流动性。物业的流动性较低，既要找到买家，又要卖得心水价钱，并不容易，尤其是跌市时，可能花上数月才可成功脱手，价钱亦未必合心意；保费融资则可随时赎回，而且一般没有手续费。

总括上述分析，保费融资虽然受加息影响其吸引力，但对比物业，还是较具优势，只要投资期够长（如8至10年），回报仍相当可观，因此，笔者建议陈先生可考虑保费融资（「纸上物业」），代替实物物业。

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