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现年40岁的陈先生,任职银行IT部门主管,其太太(39岁)则是家庭主妇。陈先生月入约10万元,已有一个自住物业,市值约900万,另有股票150万、强积金100万,以及现金300万。
陈先生计划利用手头资金进行投资,以达财富增值之效,心目中有两个选择,其一是透过太太的名义,多买一个物业,目标楼价约600万元;其二是投保一张价值相若、被喻为「纸上物业」的保费融资保单。
买入物业 开支较高
笔者尝试从三方面作出比较,让陈先生权衡利弊,作出最适合自身理财策略的选择。第一,是开支。买入物业的话,以楼价600万元,缴付两成首期计算,便需120万元;另外还需支付其他费用,包括18万元从价印花税、6万元地产代理佣金,以及律师费等,总支出实际上要145万元,当中尚未包括装修费。
每月供楼开支方面,以叙造八成按揭,贷款金额480万元,供款年期为30年,假设利率为3.375厘计算,陈先生每月便需负担21,677元供款。假设物业成功出租及租金回报达2.8厘,每月可收租14,000元,陈先生仍需「补贴」7,677元。
至于保费融资保单,投保一张价值600万元的保单,「首期」同样是120万元,已没其他费用需要支付。而且,往后每月只需还息,无需还本,以利率同样为3.375厘计算,就相当于12,150元。
保费融资 最多蚀息
第二,是回报。买入物业及保费融资同样透过贷款,达到杠杆效果,以上述陈先生的个案为例,便是利用120万元本金,控制600万元资产。不过,楼价可升可跌,虽然过去十多年以来,楼价上升造就了很多百万富翁,惟楼市现正处于下行趋势,要重复此前的上升,难度似乎颇高;反观保费融资,由于有保本成份,最坏情况就是蚀息。
假设投资期为8年,本金若要升值1倍,楼价需上升10% ,即价值660万元,扣减未偿还按揭贷款410万元、其他等同买楼时的使费50万元,以及供款支出70万元后,才是所得利润,而这还未计管理费、差饷、地租、维修、装修等费用。
至于保费融资,投资期愈长,潜在回报率愈高。观乎目前市场上的保费融资计划,600万元的保单,投资8年,预期现金价值将可增加至796万元,扣减贷款、利息支出后,回报为128万元,相当于1倍 。
流动性属考虑因素
第三,是流动性。物业的流动性较低,既要找到买家,又要卖得心水价钱,并不容易,尤其是跌市时,可能花上数月才可成功脱手,价钱亦未必合心意;保费融资则可随时赎回,而且一般没有手续费。
总括上述分析,保费融资虽然受加息影响其吸引力,但对比物业,还是较具优势,只要投资期够长(如8至10年),回报仍相当可观,因此,笔者建议陈先生可考虑保费融资(「纸上物业」),代替实物物业。
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