楼按小知识：为何申请按揭时花红及佣金未必计足？

审批置业按揭申请时，银行会考虑申请人的入息和供款比例，同时亦要确保申请人可通过压力测试。然而，大众未必清楚了解银行的可接受收入，很多人在自行评估入息时，高估了银行的可接受收入与按揭金额，加上部分申请人过去两年的薪酬及花红因疫情而有所调整，随时影响楼按申请。

申请楼按时，申请人须向银行提供税单、银行入数记录或顾佣合约等入息证明。若未能提供银行要求的文件，便有机会被拒绝其按揭申请。然而，即使申请人交齐所需证明，但若个人入息与业内入息水平相去甚远，银行仍有可能拒绝接纳其申请。

对于受薪人士而言，其入息可概括分为固定月薪、花红及佣金3种。一般情况下，银行会分别按照上述3个类别，评估申请人的入息水平。

一、固定月薪

月薪有固定发放金额和周期，只要申请人能提供对应入息证明，银行评估申请人的入息时，一般会足额计算其月薪薪酬。

二、花红

很多银行会参照申请人过去两年的花红平均收入，评估这部分入息。然而，本地经济于过去两年深受疫情拖累，部分公司更因此削减员工花红。申请人在自行评估此部分入息时，宜先行计算过去两年的花红平均值，以免大失预算。

三、佣金

部分行业从业员的佣金占收入的很大比例，但不同银行对此部分评估没有划一标准，一般会以申请人过去半年的佣金平均金额为参考；亦有银行会先剔除佣金收入最多和最少的月份，才计算平均值。由于佣金的计算方法会按照银行的风险评估政策而有所改变，过去两年疫情肆虐，银行有机会改以更保守方式估算申请人的佣金收入，建议申请人预先与银行了解更多详情。

除楼宇按揭的入息计算方式外，申请人亦需知道按揭保险与前者分别。由于按揭保险同时牵涉银行与按保公司，评估入息时较一般楼按保守，尤其申请按揭成数高于8成的按揭保险时，仅申请人的固定月薪会被视作收入，花红及佣金等不固定收入则不会计算在内，申请人须特别留心当中差异。

本文内容涉及置业按揭资讯，仅供参考之用，并非法律意见。如阁下对按揭计算方法有疑问，应先咨询银行或专业人士意见。